Standardul European al Activității Imobiliare

Standardul European al Activității Imobiliare reprezintă suportul fundamental pentru perfecționarea pregătirii profesionale a agenților imobiliari, standard ce va fi implementat și în R. MOLDOVA integral sau parțial, deoarece R. Moldova și-a asumat mai multe acorduri internaționale, iar unul dintre ele ține și de activitatea agențiilor imobiliare. Aceste standarde vor fi aduse la cunoștința Agenților Imobiliari sub semnătura în vederea ridicării profesionalismului. Preambul Acest document (prEN 15733:2007) a fost pregătit de Comitetul Tehnic CEN/BT/TF 180 "Servicii ale Agenților Imobiliari", secretariatul fiind asigurat de ON (Austria). Acest document este în prezent supus spre examinare la solicitarea CEN. Introducere În cursul dezvoltării acestui document, grupul de lucru s-a referit la recomandările efectuate în cadrul Orientărilor 6 CEN/CENELEC pentru a aborda necesitățile specifice ale persoanelor vârstnice și ale persoanelor cu handicap. 1.Scopul Prezentul Standard European specifică cerințele pentru serviciile agenților imobiliari. 2.Termeni și definiții În scopul prezentului Standard European, se vor aplica următorii termeni și următoarele definiții. 2.1. Agentul imobiliar - entitatea (persoana fizică autorizată, parteneriatul sau societatea) care acționează ca agent în tranzacțiile imobiliare și pentru bunurile imobiliare în numele unui client sau în calitate de intermediar. Acesta poate include de exemplu următoarele activități: - consultanța (de exemplu informarea clienților cu privire la valoarea pe piața a proprietăților); - cumpărare și vânzare; - închiriere, dare cu chirie, luare cu chirie; - stabilirea, achiziția și înregistrarea drepturilor privind o proprietate imobiliară; - studii și analize privind locuințele și alte tipuri de clădiri și terenuri; - activitatea de marketing și publicitate a proprietăților; - redactarea de contracte. 2.2. Clientul - partea care a încheiat un contract cu un agent imobiliar pentru a utiliza serviciile acestuia 2.3. Vânzătorul - partea care oferă spre vânzare sau da cu chirie o proprietate 2.4. Cumpărătorul partea care intenționează să cumpere sau să ia cu chirie o proprietate 2.5. E-comerț - toate activitățile și tranzacțiile comerciale efectuate prin mijloace electronice 3. Gestionarea relației cu clienții 3.1. Informațiile care se vor furniza 3.1.1. Observații generale Informațiile furnizate de un agent imobiliar oricărei părți definite în conformitate cu clauzele 2.2, 2.3 și 2.4, fie verbal fie în scris, vor fi prezentate în mod explicit. Agentul imobiliar va face cunoscut dacă informațiile relevante pentru tranzacție nu sunt disponibile. Clienții vor fi informați că au drept de acces la datele lor personale care sunt deținute de agentul imobiliar și că pot solicita corectarea acestora dacă este necesar. 3.1.2. Informații pentru cumpărător în calitate de client Agentul imobiliar va depune eforturi pentru a se asigura că informațiile relevante care pot influența orice decizie referitoare la o tranzacție sunt transmise cumpărătorului la timp, de exemplu: - Consiliere referitoare la prețurile pieței pentru tipul de proprietate căutată; - Descrierea proprietății (de exemplu tipul proprietății, măsurători, locația și accesul); - Probleme financiare (prețuri, taxe, comisioane etc.); - Documentele și informațiile (de exemplu certificatul de înregistrare a titlului) care indică dreptul de proprietate sau posesie al vânzătorului, inclusiv orice servituți și sarcini asupra proprietății și orice limitări ale titlului pentru utilizare; - Documentele de cadastru sau un document echivalent atestat de titlu; - Caracteristicile structurale și descrierea utilităților; - Un document care arată că agentul imobiliar are dreptul să primească plăți cu privire la tranzacție în numele părții care are drept în acest sens; - Statutul planificării și dezvoltării zonei; - Deficiențele și alte probleme ale proprietății, prezentate agentului imobiliar. 3.1.3. Informații pentru vânzător în calitate de client Agentul imobiliar va depune eforturi pentru a se asigura că informațiile relevante care pot influența orice decizie referitoare la o tranzacție sunt transmise vânzătorului, și anume: - Consiliere cu privire la prețurile pieței pentru proprietatea care se va vinde; - Problemele financiare (prețuri, taxe, costuri, comisioane etc.); - Strategii de marketing; - Posibilități de valoare adăugată - Regulamente locale aplicabile - Orice documentație solicitată pentru tranzacție. 3.2. Contractul dintre client și agent Agentul imobiliar nu va pune nici o proprietate a clientului pe piață fără acordul confirmat în scris al clientului. Agentul imobiliar va pregăti un contract în scris cu privire la serviciile pentru care agentul imobiliar este angajat. Contractul va conține cel puțin următoarele informații: - Numele și adresa părților contractante; - Obiectul contractului; – Natura serviciului prestat; - Onorariile și cheltuielile plătibile; - Condițiile comerciale inclusiv termenele de plată; - Termenii și condițiile contractului, indiferent dacă este exclusiv sau nu; - Dacă este permisă sub-contractarea sau nu; - Data semnării contractului, perioada de valabilitate a acestuia și termenii și condițiile încetării; - Descrierea proprietății; - Limitările și constrângerile serviciului prestat de agent; - Specificarea dacă agentul imobiliar acționează exclusiv pentru client sau în calitate de intermediar; - O referire la legea aplicabilă; - Declararea jurisdicției competente; - Orice abatere de la prezentul Standard European; NOTĂ: În vederea minimizării disputelor, agenților imobiliari li se recomandă să încheie contracte exclusive de intermediere. 3.3. Informații referitoare la tranzacție Agentul imobiliar își va informa clientul cu privire la responsabilitățile părților tranzacției. Agentul imobiliar se va asigura că informațiile confidențiale referitoare la client nu sunt dezvăluite. Agentul imobiliar va informa în scris vânzătorul și cumpărătorul în cazul în care agentul deține un contract între client și agent cu ambele părți, în cadrul aceleiași tranzacții. Agentul imobiliar care acționează în calitate de agent al cumpărătorului va informa vânzătorul sau agentul vânzătorului cu privire la aceasta, la primul lor contact. Agentul imobiliar care acționează în calitate de agent pentru vânzător va comunica vânzătorului fără întârziere detaliile tuturor ofertelor primite pentru proprietăți. Partea ofertantă va fi notificată cu privire la acceptarea sau refuzarea ofertei într-o perioadă rezonabilă. Agenții imobiliari vor menține propriile înregistrări ale tuturor ofertelor primite pentru proprietăți și răspunsurile la acestea. Agentul imobiliar va informa părțile contractante că identificarea acestora va fi autentificată. 3.4. Conflictul de interese Agentul imobiliar va evita conflictele de interese și va dezvălui în scris orice interes personal. 4. Informațiile care vor fi furnizate cumpărătorului În cazul în care cumpărătorul este un consumator (persoana fizică) și acesta nu este client al agentului imobiliar, agentul imobiliar va depune eforturi pentru a furniza cumpărătorului informațiile relevante care pot influența orice decizie referitoare la tranzacție, de exemplu: - Descrierea proprietății (de exemplu tipul proprietății, măsurătorile, locația și accesul); - Prețul cerut pentru proprietatea în cauză, taxele conexe achiziției și costurile de achiziție; - Documentele și informațiile (de exemplu certificatul de înregistrare a titlului) care indică dreptul de proprietate sau de posesie al vânzătorului, inclusiv orice servituți și sarcini asupra proprietății și orice limitări cu privire la utilizarea acesteia; - Cadastrul sau documentul echivalent atestat de titlu; - Descrierea utilităților și prezentarea caracteristicilor structurale; - Un document care arată că agentul imobiliar are dreptul să primească plăți cu privire la tranzacție în numele părții care are dreptul la aceasta; - Statutul planificării și dezvoltării zonei. 5. Prestarea serviciului agentului imobiliar 5.1. Tranzacții Agentul imobiliar va solicita vânzătorului să furnizeze informații cu privire la proprietate care pot fi considerate în mod rezonabil ca fiind importante pentru tranzacție. Agentul imobiliar va solicita vânzătorului să furnizeze dovezi ale dreptului legal de proprietate și/sau a situației zonale și cadastrale și orice restricții sau situații defavorabile înregistrate oficial. Cu excepția noilor proprietăți care sunt vândute înainte de a fi construite, toate proprietățile oferite pe piața vor fi vizionate în locație de către sau în numele agentului imobiliar. Agentul imobiliar va încuraja și va facilita inspecția proprietății de către cumpărător înainte de tranzacție. Agentul imobiliar va prezenta vânzătorului informațiile relevante cunoscute agentului imobiliar cu privire la posibilitățile financiare ale cumpărătorului de a finaliza tranzacția. Agentul imobiliar va depune eforturi pentru a permite cumpărătorului și vânzătorului să ajungă la un acord cu privire la problemele conexe tranzacției care trebuie soluționate. Agentul imobiliar va asista la pregătirea documentelor solicitate pentru tranzacție. 5.2. Protejarea proprietăților încredințate Agentul imobiliar va da dovadă de grijă și diligență corespunzătoare cu privire la securitatea proprietății încredințate acestuia. 5.3. Banii clientului Banii pe care agentul imobiliar îi deține în contul clienților vor fi păstrați separat de propriile active ale agenților. Agentul imobiliar va putea justifica în orice moment toți banii pe care agentul imobiliar îi deține în numele unui client. Agentul imobiliar nu va deține banii care aparțin unui client cu excepția cazului în care sunt acoperiți de o garanție financiară sau de o asigurare corespunzătoare. Agentul imobiliar se va asigura că banii primiți de acesta în depozit sunt utilizați în strictă conformitate cu contractul tranzacției. 6. Calificarea agenților imobiliari 6.1. Generale Agentul imobiliar va avea implementată o procedură de selectare a persoanelor cu abilități și calificării necesare pentru a realiza toate serviciile în contextul operațiunilor comerciale ale agenților imobiliari. Agenții imobiliari vor avea competențele profesionale care sunt specificate la punctul 6.2. 6.2. Competențe profesionale ale agenților imobiliari 6.2.1. Competențe principale Agentul imobiliar va cunoaște foarte bine subiectele prezentate mai jos. 6.2.1.1. Piața imobiliară în care își desfășoară activitatea (inclusiv tranzacțiile transfrontaliere). Aceasta include cel puțin următoarele: - Cei mai importanți termeni și definiții din domeniile financiar și economic conexe tranzacțiilor imobiliare; - Banii, creditul și sistemele bancare conexe sectorului imobiliar; - Situația economică și politică conexă sectorului imobiliar; - Tendințele cererii și ofertei din sector; - Realizarea investițiilor imobiliare. 6.2.1.2. Marketing imobiliar. Aceasta include cel puțin metodele și tehnicile de marketing pentru diverse tipuri de tranzacții imobiliare. 6.2.1.3. Aspectele financiare ale utilizării proprietății. Aceasta include cel puțin: - Costurile de exploatare (de exemplu energia, impozitele anuale, costul anual de întreținere); - Diverse tipuri de asigurare imobiliară (de exemplu asigurarea de reinstituire, protecția ipotecii, asigurarea conținutului). 6.2.1.4. Principiile și procesul de finanțare a unei tranzacții de proprietate. Aceasta include cel puțin: - Legislația referitoare la ipoteci, împrumuturi și alte instrumente financiare; - Diverse tipuri de ipoteci, împrumuturi și alte instrumente financiare; - Procesul administrativ de stabilire a ipotecii și de încheiere a ipotecii. 6.2.1.5. Estimarea valorii de piață a proprietăților. Aceasta include cel puțin: - Condițiile de evaluare și bazele metodelor de evaluare; - Diverse scopuri ale estimării; - Abilitatea de a stabili ce informații și metode se aplică, în contextul circumstanțelor pieței pentru a realiza estimarea. 6.2.1.6. Inspectarea și măsurarea zonelor. Aceasta include cel puțin: - Baza corectă de măsurare a diverselor tipuri de proprietăți; - Calificările și tehnicile efective pentru a realiza un studiu de măsurare. 6.2.1.7. Probleme juridice. Aceasta include cel puțin legile, regulamentele și standardele naționale și europene privind agenții imobiliare (de exemplu Directiva de Servicii a UE, spălarea de bani). 6.2.2. Alte competențe Agentul imobiliar va cunoaște subiectele prezentate mai jos 6.2.2.1. Construcțiile și întreținerea acestora - referitoare la sectorul în care agentul își desfășoară activitatea. Aceasta include cel puțin următoarele: - Tipuri și terminologia de bază a construcțiilor; - Elementele structurale ale clădirilor; - Principiile de renovare, reparații și conversie; - Principiile de bază ale organizării procesului de construcție și rolul constituirii echipei profesionale implicate - Reglementările de construcție care se referă la profesia de Agent imobiliar și cu privire la consumatori. 6.2.2.2. Aspectele referitoare la mediul înconjurător și la energie ale proprietății. Aceasta include cel puțin următoarele: - Cunoștințe elementare ale perioadei de valabilitate a materialelor și construcțiilor; - Principii referitoare la clădiri și la economia de energie, izolare sonoră, umiditate, accesul luminii; - Principiile referitoare la riscul de contaminare și decontaminarea; - Riscurile naturale implicate referitoare la proprietate (de exemplu eroziunea solului, cutremure, avalanșe, inundații). 6.2.2.3. Interpretarea proiectelor (arhitecturale) și înțelegerea specificațiilor de construcții. 6.2.2.4. Documentele cadastrale și documentele legale de studiu (dacă se aplică), inclusiv informațiile topografice. Aceasta include cel puțin următoarele: - Înregistrarea informațiilor imobiliare în registrele publice; - Termenii și definițiile utilizate în mod uzual; - Sensul legal și practic al informațiilor cadastrale. 6.2.2.5. Codurile de planificare urbană și rurală. Aceasta include cel puțin următoarele: - Termenii și definițiile utilizate în codurile de planificare urbană și rurală; - Sensul legal și practic al codurilor de planificare urbană și rurala; - Evaluarea conținutului codurilor. 6.2.2.6.Tranzacții imobiliare. Aceasta include cel puțin următoarele: - Abilitatea de a redacta contractele imobiliare sau de a asista la redactarea contractelor; - Evaluarea contractelor imobiliare redactate de terți și evaluarea implicațiilor contractului pentru client; - Diverse metode de vânzare / dare cu chirie și rolul agentului imobiliar. 6.2.2.7. Legislația, regulamentele și standardele. Aceasta include cel puțin următoarele: - Legislația imobiliară națională și europeană (de exemplu sănătatea și siguranța, mediu înconjurător); - Subvenții, acordări și stimulente de taxare pentru sectorul imobiliar; - Regulamentele referitoare la dezvoltarea proprietății; - Principiile de taxare pentru sectorul imobiliar; - Regulamentele de protecție a consumatorului; - Regulamente ale construcției și exploatării clădirilor / codurile clădirilor. 6.2.2.8. Administrarea afacerilor. Aceasta include cunoștințele și aplicarea cel puțin a următoarelor: - Utilizarea tehnologiei de informații; - Documentația și managementul electronic al datelor; - Managementul calității; - Conflictul de management. 6.2.3. Abilități de comunicare și vânzări Aceasta include cel puțin următoarele: - Tehnici de prezentare verbale și în scris; - Abilitatea de a identifica nevoile clientului; - Capacitatea de a aplica tehnicile de negociere. 6.3. Dezvoltarea profesională continuă Agentul imobiliar se va asigura că acele competențe profesionale solicitate la punctul 6.2 sunt menținute și actualizate. Aceasta include cel puțin următoarele: - Informarea continuă cu privire la legislația, informațiile și dezvoltările esențiale care pot influența interesele încredințate acestuia; - Participarea și solicitarea angajaților să participe continuu la cursurile specifice de instructaj care le permit să se adapteze la dezvoltările legislației relevante și la practica profesională. 7. Asigurarea Agenții imobiliari se vor asigura că activitățile acestora sunt acoperite de asigurarea de răspundere profesională în baza tipului și valorii tranzacțiilor agentului. 8. Soluționarea reclamațiilor Agenții imobiliari vor avea o procedură în scris privind reclamațiile prin care se vor asigura că toate revendicările sunt soluționate fără întârziere. O asemenea procedură va indica orice sisteme independente disponibile de soluționare a disputelor. 9. Codul de etică Agenții imobiliari se vor asigura că aceștia și toți membrii colectivului acestora sunt informați ți subscriu la următorul codul de etica și respectă regulamentele și standardele relevante ale unei bune practici profesionale. 9.1. Agentul imobiliar nu va refuza serviciile profesionale echitabile față de orice persoane pe motive de discriminare. 9.2. Agentul imobiliar va proteja și va promova interesul legitim al clienților acestuia. Cu toate acestea, loialitatea față de aceștia nu va exonera agentul imobiliar de utilizarea informațiilor clienților acestuia sau informațiilor terților în confidențialitate. De asemenea, nu va elibera agentul imobiliar de obligația de a trata toate părțile implicate în mod echitabil, respectându-le drepturile. Dacă este cazul, Agentul imobiliar va recomanda părții care nu este reprezentată de agent să solicite consiliere independentă când este necesară pentru a efectua tranzacția. 9.3. Pentru agentul imobiliar onestitatea va fi un standard în toate afacerile și comunicările acestuia de orice natură. Acesta nu va accepta nici o instrucțiune care depășește cunoștințele, abilitățile și experiență sa și va acorda atenția maximă detaliilor pentru a obține datele necesare și pentru a pregăti setul necesar de informații despre proprietate. Acesta nu va face revendicări false, eronate sau exagerate. 9.4. Agentul imobiliar va asigura integritatea completă în afacerile și comunicările acestuia de orice natură. Va fi explicit în reprezentarea relației de afaceri dintre acesta și celelalte părți implicate și va evita conflictele de interes. 9.5. Agentul imobiliar va promova concurența loială. Acesta va depune eforturi ca relațiile cu colegii să fie întotdeauna caracterizate de politețe și respect și va evita orice conflict cu un coleg care ar putea afecta interesele clienților. Anexa A (normativa) 111 Cerințe pentru tranzacțiile comerciale electronice A.1 Generale Agenții imobiliari se vor asigura că propriile comunicații electronice respectă legislația aplicabila referitoare la e-comerț și contractele la distanță. A.2 Informații referitoare la agentul imobiliar pe site-ul web Site-ul web al agenților imobiliari vor include: - Numele agentului imobiliar, numele societății imobiliare și / sau persoana legala responsabila așa cum s-a indicat în registrul de stat sau în alt registru oficial; - Forma juridică și comercială a societății; - Adresa completă, adresa de e-mail și numărul de telefon al sediului societății; - Numerele diferite de înregistrare legala (de exemplu registrul comerțului); - Valoarea TVA; - Asigurările relevante (de exemplu asigurarea de răspundere profesionala); - Modalitatea în care sunt protejate fondurile clientului deținute de către agentul imobiliar; - Procedura agentului imobiliar privind reclamațiile; - Dacă profesia agentului imobiliar este reglementată, referirea la autoritățile de reglementare. Atunci când agenții imobiliari stabilesc legături cu alte site-uri, aceștia vor indica că acele site-uri nu oferă în mod necesar același grad de protecție ca și site-ul original și că agentul imobiliar nu este responsabil pentru conținutul site-urilor la care se face referire. Agentul imobiliar nu va modifica datele preluate din alte site-uri web (de exemplu prețuri, date de proprietate etc.) fără acordul autorului. Se va declara întotdeauna sursa datelor, dacă nu se convine altfel. Agentul imobiliar va informa clientul că datele publicate pe site-ul web pot fi copiate în alte site-uri web din afara controlului agentului imobiliar. A.3 Încheierea prin semnătura electronică Înainte de semnarea Contractului electronic, - Clientul va primi o copie completă imprimabilă a Contractului electronic; - Clientul va fi informat de către agentul imobiliar că semnătura electronica este opozabilă legal.