Blocurile construite recent și cele aflate în proces de construcție au împânzit capitala noastră, oferta imobiliară fiind variată ca preț, regiune, calitate, condiții etc. Compania Top Just vă pune la dispoziție o multitudine de opțiuni la categoria Proiecte Noi, în funcție de preferințele și necesitățile dumneavoastră. Dacă decizia de a achiziționa un apartament într-un bloc nou este definitivă, atunci informația de mai jos este tocmai pentru Dvs.
O serie de modificări vizează sectorul construcțiilor în legătură cu intrarea în vigoare de la 1 martie 2019 a Legii Nr.133 din 15 noiembrie 2018 privind modernizarea Codului Civil. Companiile care construiesc blocuri locative vor fi nevoite să rescrie contractele de investiție în construcții, având drept consecință creșterea garanțiilor și a obligațiunilor dezvoltatorilor(constructorilor).
Investitorul nu este obligat să achite suprafața care depășește cifra indicată în contract
În contractul de vânzare-cumpărare a bunului imobil poate să nu fie indicată suprafața sau se stipulează suprafața acestuia. În cazul contractului cu indicarea suprafeței, uneori se întâmplă că suprafața imobilului este mai mare decât cea menționată în contract. Drept urmare, dezvoltatorul solicita achitarea pentru surplusul de m2. Conform noilor modificări, cumpărătorul nu este obligat să achite excedentul de suprafață, dacă acesta este mai mic de a douăzecea parte din suprafața. Dacă excedentul este mai mare de a douăzecea parte, cumpărătorul plătește suplimentul de preț corespunzător sau poate declara rezoluțiunea vânzării-cumpărării.
Conținutul contractului de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcție și obligațiile de informare ale vânzătorului
Modificările legislative introduc mai multă precizie, stipulând informațiile care trebuie să fie incluse în mod obligatoriu în contractul de vânzare-cumpărare.
Contractul de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcție trebuie să prevadă:
- numărul cadastral al bunului imobil în construcție;
· numărul și data eliberării și expirării autorizației de construire în al cărei temei vânzătorul construiește sau asigură construirea obiectului contractului; datele de identificare a proiectului de construcție;
· natura dreptului pe care vânzătorul îl deține asupra terenului pe care se construiește (drept de proprietate sau de superficie), precum și temeiul de dobândire a acestui drept. În cazul superficiei, se va prevedea termenul superficiei și efectele stingerii dreptului de superficie prevăzute de lege și, după caz, actul de constituire a superficiei;
· cota-parte din dreptul asupra terenului, construcției și altor părți comune care se transmite cumpărătorului;
· dacă există, descrierea drepturilor de folosință exclusivă acordate cumpărătorului asupra anumitor părți comune ale condominiului, conform actului de constituire a condominiului;
· data asumată de dare în exploatare, determinată prin indicarea unei date calendaristice concrete;
· prețul total și, după caz, graficul de plată a ratelor, care respectă dispozițiile art. 8089;
· dacă s-a convenit, faptul că cumpărătorul dobândește dreptul de proprietate doar după achitarea a 95% din preț (rezerva proprietății).
La contract se anexează:
· copia de pe autorizația de construire;
· copia de pe planul obiectului contractului, aprobat în modul stabilit.
Obligațiunile vânzătorului de informare a cumpărătorului
Înainte de încheierea contractului și, la cererea cumpărătorului, oricând pe durata executării acestuia, vânzătorul este obligat să aducă la cunoștința cumpărătorului:
· proiectul de construcție și, la cererea cumpărătorului, să-i furnizeze, sub semnătura pe proprie răspundere a vânzătorului, copii ale proiectului de construcție sau anumite file solicitate de cumpărător;
· actul de constituire a condominiului și, dacă există, statutul asociației de proprietari în condominiu, precum și regulamentul condominiului;
· identitatea antreprenorului și a altor furnizori;
· etapa actuală de executare a construcției.
Limitări privind efectuarea plăților în temeiul contractului
Legea prevede limitele, care se cer a fi respectate, de achitare specifice diferitor etape. Plățile efectuate de către cumpărător în temeiul contractului nu pot depăși următoarele limite:
1. 5% din prețul total – după înregistrarea provizorie conform art. 8088 alin. (1), dar până la finalizarea fundamentului construcției în care este amplasat bunul imobil;
2. 35% din prețul total – după finalizarea fundamentului construcției în care este amplasat bunul imobil;
3. 70% din prețul total – după instalarea acoperișului și a pereților exteriori ai construcției în care este amplasat bunul imobil;
4. 95% din prețul total – după darea în exploatare a construcției în care este amplasat bunul imobil;
5. 100% din prețul total – după justificarea dreptului de proprietate.
Important!
Ø Începând cu data de 1 martie, în cazul în care cumpărătorul înaintează pretenții întemeiate față de anumite vicii ale bunului imobil, achitarea în sumă de 100% se va face doar după înlăturarea viciilor.
Ø De asemenea, cumpărătorul este în drept să solicite restituirea sumelor achitate peste limitele specificate mai sus.
Ø Până la înregistrarea contractului de investiții (dreptului de proprietate al cumpărătorului) se interzice solicitarea oricăror plăți de la cumpărătorul unui imobil într-un bloc nou.
Semnarea actului de predare-primire nu scutește dezvoltatorul (compania de construcții) de obligațiuni
O modificare deosebit de importantă pentru protecția cumpărătorului este faptul că semnarea de către cumpărător a actului de predare-primire nu îl decade din drepturile rezultate din existența viciului bunului imobil sau al lucrărilor prevăzute de contract.
Astfel, vânzătorul (compania de construcții) este obligat să înlăture viciile bunului imobil, chiar dacă au fost depistate după semnarea actului respectiv. Totodată, pretențiile ridicate de către cumpărător în privința viciilor nu constituie temei pentru vânzător de a refuza semnarea actului de predare-primire.
Compania de construcții este obligată să îl semneze, să ia act de pretențiile înaintate, să înlăture viciile. În caz contrar, va fi nevoită să apeleze în judecată, unde, puțin probabil, va obține câștig de cauză.
Respectarea prevederilor nou-incluse în Codul Civil pentru companiile de construcții a blocurilor locative nu înseamnă nimic altceva decât îndeplinirea a ceea ce este absolut firesc:
- darea în exploatare în termen;
- realizarea lucrărilor calitativ și în conformitate cu proiectul;
- respectarea clienților și
- conformarea la cadrul legal.
Prin Articolul 80812, se asigură o sporire a măsurilor de protecție a consumatorilor în cazul insolvabilității vânzătorului. Din păcate, foarte mulți cumpărători comit o greșeală, care îi costă destul de mult. Companiile de construcții puțin cunoscute propun un preț mai mic, prin care să atragă cumpărătorii. Tentați de a economisi, aceștia investesc în blocuri ridicate de companii care, după o anumită perioadă, nu mai au capacitatea de a duce la bun sfârșit lucrările. Drept rezultat, ani de procese de judecată, pierderea sumelor investite, imposibilitatea de a locui în apartamentul dorit.
Potrivit modificărilor care intră în vigoare la 1 martie, în cazul în care în privința vânzătorului a fost intentat proces de insolvabilitate înainte de justificarea înregistrării provizorii a dreptului de proprietate a cumpărătorului conform art. 80810 alin. (6), cumpărătorul are următoarele opțiuni:
1. să ceară justificarea înregistrării provizorii a dreptului său de proprietate asupra bunului imobil și cotei-părți din părțile comune în starea în care se află;
2. să declare rezoluțiunea vânzării-cumpărării și să ceară restituirea sumelor plătite și a altor sume la care este îndreptățit.
Surse:
