Cred că fiecare din noi, mai devreme sau mai târziu va dori să achiziţioneze un imobil, sau, mai simplu, va dori să aibă căsuţa sa, să se simtă comod cu familia după o zi de muncă grea. Indiferent de serviciul pe care îl prestezi, numai acasă te simţi mai relaxat. Poate este o opţiune de a locui şi în chirie, dar cu adevărat te simţi bine doar în propria casa, cel puţin este părerea mea acum când foarte mulţi concetăţeni doresc să se stabilească în capitală, dar mulţi nu dispun de aşa posibilităţi financiare.
Dar ce se întâmplă în prezent pe piaţa imobiliară în R. Moldova? Care este preţul de achiziţie real? Păreri sunt diferite, dar să încercăm să analizăm la general de ce am ajuns în aşa situaţie de stagnare şi ce facem ca să ieşim din ea sau când vom ieşi din ea.
Pot să spun din propria experienţă, că
bumul imobiliar care a fost în România din 2000 până în 2007 inclusiv ,a determinat mulţi oameni să investească în imobile, terenuri, chiar şi pe cei care nu au avut nevoie de ele. Mulţi dintre ei au luat împrumuturi cu gândul că se vor îmbogăţi peste noapte. Chiar am trecut şi eu prin astfel de experienţe, când am intermediat mai multe vânzări, când preţul de pornire la vânzare deseori era în creştere, în anul 2004 am vindut o garsonieră într-un sector din centru cu 32 000 de euro, pe când preţul de pornire a fost 27 000. Era perioada când majoritatea credeau că România va fi acceptată ca membru UE şi acest fapt determina oamenii să cumpere imobile.
Un apartament în zona Tineretului cu 2 camere în ianuarie 2005 valora 45 000 de euro, iar în februarie-martie 55 000 de euro, apoi în 2007 peste 110 000 euro. De ce dau exemple din România, doar prin astfel de experienţe au trecut o mulţime de ţări: Spania, Portugalia, alte ţări europene care au fost admise în UE mai devreme decât România? Mai putem să ne întrebam de ce
în R. Moldova a fost un bum imobiliar până în anii 2009, chiar şi 2010 inclusiv. Chiar dacă ţara noastră nu este memră UE ca România, preţurile au crescut, s-a speculat mult în acest sens. Cred că motivul se ascunde în faptul că mulţi concetăţeni plecaţi la muncă în UE sau în alte ţări dezvoltate au început să investească intens în imobile, majoritatea cu gândul că se vor reveni pe meleagurile dragi mai devreme sau mai târziu, dar o parte au privit aceasta ca pe o investiţie pe termen lung, chirii, altele.
Nu cred că factorul principal al stagnării rezidă în politicile promovate în domeniu; motivul principal e că există o saturaţie a pieţii autohtone datorită faptului că preţurile au sărit mult. Factorii principali ar fi criza din UE, fără să mai vorbesc de raportul dintre salarii şi preţul per metru pătrat, iar dacă mai luăm în calcul că multe familii s-au stabilit cu traiul în Italia, alte ţări, şi nu mai doresc să investească în economia ţării, ci dimpotrivă în ultima perioadă vând toate proprietăţile, se atestă o situaţie similară cu cea din ţările baltice. Personal, nu cred că lucrurile se vor agrava sever, dar totuşi se poate de gândit la ce vom întreprinde pentru a restabili situaţia pe piaţa imobiliară. Ne mai întrebăm dacă există o limită, până unde vom merge cu scăderea preţului, sau totuşi în prezent preţul încă nu este corect şi va mai scade.
Sau, dacă am ajuns la limita de jos, de ce vânzările sunt în stagnare? Deci, întrebarea principală: este preţul corect la ziua de astăzi sau să mai aşteptăm puţin pentru a cumpăra un imobil?
Să încercăm să studiem şi acest aspect:
ce se face pentru a restabili economia ţării, vom avea susţinere din partea statului, vor exista oare credite ipotecare cu o dobândă mai mică? Există foarte mulţi factori care îşi joaca rolurile în dezvoltarea economiei.
Spre exemplu, România a întreprins paşi concreţi în acest sens după o stagnare în anii 2008-2012. Piaţa imobiliară încet-încet şi-a revenit, ba şi mai mult, este în creştere în ultimii 3 ani. Au fost implementate programe ca ,,Prima casa”, care la acel moment au scos piaţa imobiliară din stagnare. Ofereau familiilor tinere mai multe oportunităţi. Dacă în cazul creditelor imobiliare clasice, avansul ce trebuia înmânat cumpărătorului era necesar să fie de circa 15-25%, în funcţie de ofertele fiecărei bănci,
prin programul „Prima Casă” oferta era ceva mai indulgentă din acest punct de vedere cu potenţialii clienţi, fiind necesar doar un avans de 5%. Da, aţi citit corect, doar 5% şi cu o dobândă destul de mică, variind între 2,25% şi 4%.
„Prima Casă” îţi putea oferi siguranţa rambursării creditului fără a întâmpina probleme în viitor.
Se prevede ca în anul 2017 să fie implementat şi în R. Moldova un proiect asemănător. Cel puţin cu aceeaşi denumire.
De ce menţionez acest lucru? Soluţii totuşi se caută, proprietarii care doresc să vândă încep încet să se conformeze la preţurile reale, dar foarte greu merge acest proces de adaptare: depinde din ce tabără eşti – cea a vânzătorului sau cea a cumpărătorului. Daca e să facem nişte calcule aproximative, acum câţiva ani puteai să-ţi achiziţionezi un apartament cu 1 cameră la preţul de 30 000 de euro, pe când în prezent este real să-ţi cumperi 2 camere la acest preţ. Aş menţiona chiar faptul că unele companii de construcţii deja s-au adaptat la cerinţele pieţii: calitatea lucrărilor este mai bună, apartamentele sunt finisate în termen sau chiar şi mai devreme.
Aşa a făcut de exemplu compania de construcţii ,,Lagmar”. A finisat Proiectul de la G. Casu 30/2 înainte de termen. Este calitativ, are un preţ rezonabil de la 444 de euro per m/p până la 600. Blocul este situat chiar în sectorul Centru al capitalei.
Compania de construcţii ,,Kirsan ” a sărit şi mai departe: a venit cu soluţii noi pentru cetăţeanul de rând, fiind lider pe piaţa din R. Moldova cu preţuri foarte bune, care încep de la 460 de euro per m/p, cu propriile credite ipotecare, noi soluţii şi
Apartamente pentru tot buzunarul, care încep de la 11 500 de euro, cu euroreparaţii.
Deci, lucrurile nu mai sunt cum erau: zidarii vin cu soluţii noi şi oferte şi mai bune. Compania ,,Top Imobiliare Grup” vine şi ea cu o altă abordare:
noi dorim să schimbăm imaginea unei Agenţii Imobiliare, noi nu doar intermediem, dar trebuie şi să asigurăm încredere ambelor părţi în tranzacţie, oferind servicii juridice, suport gratuit, întocmind contracte şi asistând părţile până la finalizarea tranzacţiei cu preţuri bune, chiar şi mai mici, fără să aducem știrbire calității și fără comisioane ascunse. Totuşi, rămâne de văzut ce alege cumpărătorul de rând, dacă doreşte să fie informat despre proprietate, dacă este grevată sau nu înainte de a o achiziţiona. Siguranţa tranzacţiei este prioritară pentru noi.
În final aş menţiona că, în majoritatea cazurilor, preţul corect este acela pe care este de acord cumpărătorul să-l ofere prin negocieri. Preţul a ajuns la limită, dacă discutăm despre blocurile noi din 2005 încoace, fiind cele mai solicitate: în mediu metrul pătrat costă 500-600 de euro. Nu este real să construieşti şi să ai profit dacă vinzi sub preţul de 450 de euro în prezent. Fiţi precauţi cu ofertele care nu corespund realităţii, consultaţi specialiştii pentru a afla dacă firma de construcţii dispune şi de resurse proprii ca să finiseze construcţia. Nu sunt expert în evaluarea imobiliară, dar preţul pe care cumpărătorul este gata să-l ofere în prezent nu depăşeşte 600 -700 de euro în majoritatea cazurilor. Desigur, sectorul, îmbunătăţirile, calitatea lucrărilor joacă un rol-cheie, dar dacă acesta este un preţ mediu.
Aş dori să-i atenţionez pe proprietari că vânzarea imobilului va avea succes doar dacă preţul va fi corespunzător pieţii, şi nu altfel. În stabilirea unui preţ corect este greşită formula de a calcula câţi bani au fost investiţi sau cât a valorat proprietatea când a fost achiziţionată. Totuşi este util să se consulte un specialist, care nu are ca scop să evalueze imobilul la un preţ mai mic, ci mai real la ziua de astăzi. Deseori evaluarea nu se ia în calcul, sau dacă se ia, nu este obligatoriu ca se va vinde imobilul la acest preţ, deoarece mai suntem totuşi în criză imobiliară, iar preţul stabilit uneori nu corespunde aşteptărilor.
Director, Igor Ermurachi.
